Nueva Ley Hipotecaria

Se ha aprobado el proyecto de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario para flexibilizar la movilidad de clientes entre los distintos préstamos.

A partir de ahora, cambiar de hipoteca será un poco más fácil y barato. Éste es el objetivo que se ha marcado el Gobierno con el proyecto de reforma del mercado hipotecario que ha aprobado la comisión de Economía del Congreso de los Diputados. El texto, que se someterá a votación la próxima semana en el Senado por su carácter urgente, contempla una serie de rebajas para potenciar la movilidad de clientes entre las entidades bancarias y fomentar así la competencia.

Gastos notariales más baratos

Entre las principales rebajas que se proponen está el abaratamiento de los gastos notariales y registrales en las cancelaciones, novaciones (negociación y cambio de las condiciones pactadas en un principio, como el tipo de interés, el plazo o el sistema de amortización) y subrogaciones, que serán casi la mitad de lo que pagan ahora. Esta medida persigue así ampliar las posibilidades de elección de los usuarios, que a partir de ahora ya no se verán condicionados por estos aranceles a la hora de formalizar una hipoteca, cancelarla o cambiar de entidad bancaria.

La flexibilización del mercado hipotecario también pasa por una bajada de las comisiones máximas por cancelación anticipada de los préstamos, o por subrogación en las firmadas a tipos de interés variable. Este cobro se reducirá a la mitad, pasando del 1% actual al 0,5%. Además, si la cancelación se produce durante los cinco primeros anos de vida del préstamo, la penalización será del 0,25%.

La normativa no afectará a las hipotecas ya formalizadas, sino a las que se contraten a partir de su entrada en vigor, prevista para mediados de noviembre.

En cuanto a las hipotecas a interés fijo, sólo se podrá aumentar el porcentaje del 0,5% cuando el cambio suponga la contratación de una hipoteca con un tipo de interés por debajo del tipo al que se contrató el préstamo inicial. Eso sí, la normativa no afectará a las hipotecas ya formalizadas, sino a aquéllas que se contraten a partir de su entrada en vigor, que se prevé para mediados de noviembre.

Independencia y transparencia

La reforma también quiere garantizar la independencia de las sociedades de tasación a la hora de valorar el precio de una vivienda. Para conseguirlo, se establecen una serie de infracciones leves, graves y muy graves, que pueden llegar a suponer la pérdida de homologación por parte del tasador y una multa de hasta 300.000 euros en los casos de fraude en la valoración de un inmueble que vaya a ser utilizado posteriormente como aval para un préstamo hipotecario.

El texto abre, además, las puertas a la aprobación en el futuro de una orden de transparencia que garantice una correcta información de los usuarios por parte de las entidades bancarias acerca de sus productos hipotecarios. Así, se podrían establecer una serie de pautas para asegurar a los consumidores una elección libre entre el abanico que ofrece el mercado.

Se ha aprobado el proyecto de la Ley de Modernización del Mercado Hipotecario para flexibilizar la movilidad de clientes entre los distintos préstamos.

Regulación de nuevos productos

Esta norma regula también por primera vez productos bancarios como la hipoteca inversa y el seguro de dependencia, que permiten a los mayores de 65 anos monetizar sus bienes inmuebles sin tener que renunciar a su propiedad y pudiendo disfrutar de ellos de manera vitalicia. Consiste en un crédito en el que el cliente no tiene que pagar, sino que recibe una renta de por vida. Su importe depende del valor de tasación de la vivienda y la edad del titular. Tras su muerte, los herederos deberán ocuparse de la deuda, bien formalizando una nueva hipoteca con la entidad bancaria, o bien vendiendo la vivienda.

La reforma aprobada ofrece, además, ayudas fiscales a los titulares de este tipo de créditos. Así, aquellas personas que las contraten y destinen parte de la renta obtenida a un plan de inversiones, podrán deducirse este gasto de la base imponible del impuesto sobre la renta hasta un máximo de 10.000 euros anuales, como si de un plan de pensiones se tratase.

Voces críticas

Esta reforma tampoco se ha librado de las críticas de los consumidores y expertos del sector que, en general, la consideran positiva pero también lamentan que sus medidas no se extiendan a otros aspectos problemáticos de la gestión hipotecaria. Así se ha expresado, por ejemplo, la Asociación Pro Derechos Civiles, Económicos y Sociales (ADECES), que valora "de forma positiva, aunque insuficiente" la reforma de la Ley Hipotecaria. A juicio de la asociación, la reducción del 1% al 0,5% en la comisión por cancelación anticipada en las hipotecas a interés variable resulta positiva, pero escasa, y apuestan por una supresión total de la comisión, "como ya hacen algunas entidades por política comercial".

Por último, la Asociación Hipotecaria Espanola (AHE) realiza una "valoración positiva" del proyecto, que considera "un buen punto de partida" para la regulación del mercado hipotecario, aunque lamenta que no se haya incorporado al texto un mandato explícito al Gobierno para que se regule adecuadamente la actividad de los intermediarios hipotecarios y evitar así riesgos innecesarios a las familias, "tal como se viene reclamando desde muchos sectores sociales".