Nos ha surgido varias veces y no parece un malentendido. Alguien conoce a alguien que hizo una casa, y le salió por menos de 500€/m2: "Entonces yo que quiero una casa de 100m2, me saldrá por 50.000€. ¿Por qué me presupuestan por 70.000€ o más?"
Hay varias incorrecciones en la pregunta anterior. El precio de la construcción por metro cuadrado no es una fórmula matemática, para empezar. Es un indicador que se calcula después, dividiendo el presupuesto de ejecución material entre los metros cuadrados construidos.
No es dificil que el índice referido sea de alrededor de 500€/m2. De hecho es el que marca el Colegio como "oficial": 426x1.20=511,20€/m2 (más-menos el 10%). Ocurre que está tomado como una media de todos los precios que se pueden dar.
El presupuesto tiene una parte fija y una parte variable. Entre la parte fija están: la puesta en obra, el control de calidad, la seguridad, el alquiler de equipos... Se puede considerar parte fija también las instalaciones o sistemas: una vivienda de 120m2 con salón, cocina, 3 dormitorios, baño y aseo; tiene las mismas puertas, las mismas ventanas, los mismos enchufes, los mismos interruptores, los mismos aparatos y muebles de cocina y baño; que si estuvieran distribuidos en 90m2. La parte "variable" sería entonces la que varía en la medición: m2 de suelo, de fachada, de tabique...
Ocurre que la parte fija es "lo caro" y la parte variable "lo barato". Esto es un aviso a aquellos que entienden que construir una vivienda unifamiliar de reducida superficie construida siempre va a salir más barata que una de superficie mayor. Eso, en volumen global, sí que es cierto; pero la diferencia nunca va a mantener el valor del precio por metro cuadrado. Quiero decir: aunque salgan repercusiones medias de alrededor de 500€/m2 del valor de la construcción, la diferencia de precio entre una casa de 200m2 y otra de 150m2 nunca va a ser de 25.000€...
Aún queda otra reflexión. Cuando un contratista presupuesta una casa de 200m2, fija un beneficio de 10.000€ para él. Pero cuando presupuesta una casa de 150m2 no reduce ese beneficio a 7.500€... no le compensa porque el plazo de ejecución es el mismo.
Además, desde su punto de vista, que él paga la puerta, la ventana o el punto de luz a su precio; puede "ajustar", es decir, presentar un precio más o menos competitivo frente a otros presupuestos cuanto mayor sea la "parte variable" de ese presupuesto. Me explico: en una casa pequeña, los presupuestos van a ser muy parecidos unos a otros, mientras que para una casa grande, las variaciones van a ser mayores.
Esto es lo que explica cosas como la que nos ocurrió recientemente en la zona de Ortigueira. Una vivienda de 102m2 presupuestada por 72.000€ (el más barato)... y otra, en otra finca de la misma parcelación, es decir, a poco más de 100m; con 165m2 construidos, no llegó a los 85.000 (el mismo constructor... hay otros presupuestos incluso más baratos). Esto son más de 60m2 construidos de diferencia por poco más de dos millones de las antiguas pesetas.
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