Hace unos años, concretamente entre 2004 y 2006, nos pusimos en contacto con diversas empresas promotoras inmobiliarias para ofrecer nuestro producto de "marketing inmobiliario". Este producto constaba de dos partes diferentes. Por uno lado, estaba un diseño de marca, una materialización del producto y una diferenciación del mismo. Por otro, una externalización de la comercialización de ese producto a través de una campaña publicitaria orientada a público (y no a demanda... ya veremos por qué) y su implantación en oficinas comerciales de tipo "inmobiliaria" o "agente de propiedad".
En aquella época era fundamental interiorizar el concepto de competencia, que se había perdido en el lustro anterior, dando la impresión de que se vendía absolutamente todo. Había que entender que se había alcanzado un tope, y que para poder vender una vivienda, otros cinco promotores al menos tan buenos como tú, iban a tener que "merendarse" otras tantas viviendas, al menos, tan buenas como la tuya...
Durante la presentación de este producto empezamos notando un cierto "cachondeo". Provocaba risa. Y a medida que la gente iba perdiendo las ganas de reirse, lo que notamos fue una gran inseguridad... una ignorancia en su grado aberrante: la ignorancia cobarde. Había una manifiesta incapacidad para llevar a cabo las obligaciones que conlleva la promoción inmobiliaria en su versión dedicada a la venta.
Ni que decir tiene que no nos contrataron. Salvo para hacer unas cuantas imágenes infográficas con las editar folletos o carteles. Era la fórmula que había funcionado hasta entonces: colocar un cartel muy grande en el solar con un número de teléfono al que llamaba la gente. Pero a partir del 2006 no llamaba nadie... Además, toda negociación se limitaba a bajar el precio.
La idea se basaba entonces en lo siguiente: realmente, no existía "demanda" de vivienda desde un punto de vista formal (demanda= necesidad+ capacidad de compra); o si existía era tremendamente limitada... aún a los precios de entonces o de hace 10 años o que cobrasen la mitad. Existía, obviamente necesidad de vivienda; y sigue existiendo: hay un parque de 25.000.000 de viviendas con un fuerte componente de segunda vivienda; de ese parque, más de la mitad de viviendas tienen más de 30 años... y en los próximos 30 años deberían ser "renovadas", de donde se deduce una media de unas 500.000 viviendas por año. Esa es la necesidad que hay...
De lo que sí existía (existió... en un momento dado) demanda (necesidad+ capacidad de compra) era de productos financieros que permitieran la adquisición de vivienda. En eso se basa nuestra "teoría"... en que la burbuja es puramente financiera. Esa burbuja financiera es la que va poco a poco frenando su crecimiento (cada vez se conceden menos créditos hipotecarios) pero no se ha desinflado, ni lo hará hasta que los bancos, que hasta ahora podían ir apuntando en sus balances como ganancias la plusvalía de los bienes que tenían en garantía; tengan despues que contabilizar como "perdidas" la deflacción de los mismos.
Resumiendo, que era el mercado financiero el que "usaba" la necesidad de vivienda para crear artificialmente una demanda de "dinero barato" en hipotecas... algo contrario a la "percepción general" de que era el mercado inmobiliario el que usaba el "dinero barato" en hipotecas para cubrir artificialmente la necesidad de viviendas.
Reconozco que es algo difícil de entender... sobre todo, si supone ir contra la corriente general. Pero en suma, es una descripción diferente (ni mejor, ni peor) del mismo panorama. Un amanecer se puede describir mirando al cielo o mirando al mar... lo que no se puede es negar que se produce porque la tierra gira sobre un eje más o menos fijo, a velocidad más o menos constante.
Esto trae como implicación, que la burbuja no sea "inmobiliaria" sino "financiera"... Además, pone en duda la "sobreoferta de vivienda" salvo en nichos de mercado muy concretos (2ª vivienda, urbanizaciones, crecimientos en el extraradio de las ciudades...) que pueden representar perfectamente el 50% de lo construido desde 2005; pero es que el 50% restante, que es la necesidad de vivienda que realmente hay; supone un mercado de 300.000 o 400.000 viviendas por año; y que lo que hay que hacer es "venderlas"... con todo lo que esa acción implica; y no esperar a que te las compren... con todo lo que ese gasto supone.
Hasta que el mercado financiero no se corrija, los sueldos acumulen subidas a través de la inflación, vía convenios colectivos; y hagan viable la financiación de nuevas compras vamos a ver cómo el ritmo de ventas se va a mantener en niveles parecidos al actual y centenares de miles de viviendas se van a quedar sin vender...
El promotor tendrá que decidir si quiere ser el que vende o el que no vende...
A todo esto hay que unir la idea de que lo que percibimos actualmente (caidas de hasta un 30% en ventas) se refiere a Actos Jurídicos... la elevación a registro de la Escritura de Compra-Venta, y no a la venta propiamente dicha. Las ventas que se registran ahora han sido realizadas hace muchos meses. Las hipotecas que se registran ahora han sido contratadas hace muchos meses. No hay datos fiables sobre las ventas que se están realizando actualmente. El único dato fiable es que, de momento, el mayor perjudicado del sector es, precisamente, su tejido comercial.
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